Így nyúlják le közösképviselők a lakókat

Közösköltség-ügyek a bíróság előtt, kevesen vannak tisztában jogaikkal.

A tulajdonosok naivitását használják ki azok a közös képviselők, akik a társasházak gazdálkodását lenyúlják, már több száz közösköltség-tartozással kapcsolatos ügy van a Fővárosi Bíróságon. A tulajdonosok sokszor nem is ismerik a jogaikat.

Miközben egyre nő a társasházak gazdálkodásával elégedetlen tulajdonosok száma, a közös képviselők tevékenysége miatt csak kevesen élnek panasszal, és még ritkábban tesznek feljelentést. Egy társasházi joggal foglalkozó budapesti ügyvédi iroda  munkatársa elmondta: a fővárosban több százezer lakástulajdonos lehet, aki akarva-akaratlan asszisztál a közös képviselők nem mindig tisztességes profit szerzésére irányuló ügyleteihez.

Törvényes kiskapun át

Az ügyvéd szerint a passzivitás oka, hogy az emberek általában nem ismerik a jogaikat, így automatikus előnyt élveznek azok, akiknek a munkájuk megköveteli, hogy betéve tudják a társasházi törvényben leírtakat. Az egyik legnagyobb és legáltalánosabb probléma az, hogy a lakástulajdonosok nincsenek tisztában azzal az alapszabállyal, hogy a közgyűlési határozatot csak egyetlen módon lehet hathatósan vitatni: 60 napon belül bíróságon kell megtámadni. Aki nem él ezzel a lehetőséggel, lényegében minden későbbi jogorvoslati lehetőséget elszalaszt.

A közös képviselők többsége tudja, hogy a beavatottakon kívül szinte senki nem ismeri ezt a szabályt, így még az amúgy becsületesen gazdálkodó is gyakorta visszaél ezzel a törvény adta kiskapuval. A társasházi ügyekkel, jellemzően a közös költséggel vagy a felújítási hozzájárulással összefüggő pereskedések általában legfeljebb 200-300 ezer forint megfizetéséről szólnak. Ezek előszobája a közjegyzők által kibocsátott fizetési meghagyás, ami csak akkor jut bíróság elé, ha a fizetésre kötelezett ellentmondással él. A bírósági értelmezés szerinti „kis értékű perekben” úgynevezett egyszerűsített eljárással vizsgálják a követelés jogosságát, így kizárólag azt nézik, hogy a fizetésre kötelezett lakástulajdonos a 60 napos határidőn belül fordult-e bírósághoz. Mivel az esetek döntő többségében ez nem történik meg, az elsőfokú ítéletek általában változatlanul hagyják az eredeti követelést. Az ügyvéd szavai szerint ez egyfajta „22-es csapdájaként” is felfogható: azok, akiket közjegyző szólít fel a fizetésre, biztosra vehetik, hogy elbukták a szóban forgó összeget, függetlenül attól, hogy a követelés jogos vagy nem.

Sorsolják a közjegyzőket

A társasházi törvény a közjegyzők kompetenciájába utalta például a közszolgáltatók és a társasházak (azaz a nevükben eljáró közös képviselők) fizetési követeléseinek postázását, így mostanában körülbelül 400-600 ezer fizetési meghagyásos ügyet bonyolítanak országszerte a közjegyzők. Jelenleg a fizetési meghagyási ügyeknek csupán a töredékét, mindössze nagyjából tízezer esetet tesznek ki a közösköltség-tartozással összefüggő felszólítások. Jóllehet a fizetési meghagyást tartalmazó levél tájékoztatójában felhívják a figyelmet arra, hogy a közjegyző nem mérlegeli a követelés jogosságát, a levél címzettjének a fizetési meghagyásban szereplő összegen felül több ezer forintos ügykezelési díjat is kell fizetnie. A kamara egyfajta szűrő, vagyis tehermentesíti a bíróságokat, ahová csak akkor kerül az ügy, ha a fizetésre kötelezett ellentmondással él. Ez az esetek tíz százalékában fordul elő. Aki nem reagál a fizetési meghagyásra, azt úgy veszik, hogy elismerte fizetési kötelezettségét, vagyis a levél átvételétől számított törvényes határidő lejártával hivatalosan is behajthatóvá válik a követelt összeg.

Noha az ügyet érdemben nem vizsgálja a közjegyző – elkerülendő az esetleges elfogultságot –, a fizetési meghagyás kibocsátóját egy számítógép sorsolja, tehát könnyen előfordulhat, hogy egy belvárosi ügyben egy vidéki közjegyző jár el, így ő könyvelheti majd el a speciális postázási tevékenység után járó, általában hatezer forintos díjat.

A Fővárosi Bíróság nem vezet arra vonatkozóan statisztikát, hogy a közösköltség-tartozásokból hány fizetési meghagyás alakul perré, továbbá arról sem, hogy a közös költség vagy felújítási költség kapcsán indított perek hány százaléka kerül másodfokra. Ugyancsak nem készül kimutatás arról, hogy átlagosan milyen értékű perekről van szó.

A kis értékű perekben az ügyfelek pontos tájékoztatást kapnak, így ismerik a vonatkozó szabályokat, a bíróság az ügyfeleknek küldött idézés mellé ugyanis csatol egy tájékoztatást, amelyben felhívja a peres fél figyelmét a jogszabályokra és a bizonyítási lehetőségeire. A bíróságtól kérhető jogorvoslat 60 napos határidejéről az illetékesek nem nyilatkoztak.

Etikai kódexet sürgetnek a közös képviselők

Hivatalos kamara létrehozását és etikai kódex megalkotását sürgeti a Budapesti Társasházi Közös Képviselők Egyesületének elnöke. Nemcsak a tulajdonosok, hanem a közös képviselők sem tudnak kihez, hová fordulni, ha visszaélést, szabálytalanságot tapasztalnak tevékenységük során. Az egyetlen jogorvoslati lehetőség a pereskedés, illetve bűncselekmény gyanúja esetén a rendőrségi feljelentés. Ez utóbbit azonban érdemes alaposan megfontolni, mert ha alaptalannak bizonyul a vád, a közös képviselő rágalmazás miatt pert indíthat a feljelentő ellen! A  fővárosban jelenleg tevékenykedő mintegy 15 ezer közös képviselőnek egyre hálátlanabb feladatot jelent a társasházkezelés, mivel jelentősen romlott a fizetési morál, így csak nagy nehézségek árán tudják összegyűjteni a fenntartáshoz szükséges pénzt. Ugyanakkor az is tény, hogy egyre többen vannak, akik kizárólag profitszerzés céljából látják el a közös képviseletet, és a tulajdonosok naivitását kihasználva „saját zsebre” gazdálkodnak.

Az egyesület elnöke szerint kapkodó a jelenleg hatályos társasházi törvényt. Az első, 1924-ben kelt jogszabályt egészen 1997-ig változatlan formában alkalmazták, majd az akkor korszerűsített törvényt a közelmúltig használták, viszont az utóbbi egy évben csaknem annyiszor módosították, mint a születése óta eltelt szűk évszázadban összesen. Bizony igencsak résen kell lenni, hogy a közös képviselők észrevegyék az apróbb-nagyobb változtatásokat, ezért nem véletlen, hogy amíg korábban inkább műszaki végzettségűek képviselték a lakóközösségeket, addig manapság egyre több jogvégzett szakembert találni a közös képviselők soraiban. Nem véletlen, hiszen jogi ismeretekre van szükség ahhoz, hogy valaki eligazodjon a szabályok, paragrafusok között.

Az elnök hozzátette: a törvénytelenül, üzletszerűen gazdálkodó kollégák tevékenységét pedig azért hagyják szó nélkül, mert nagyon sok társasházban a tulajdonosok és a lakók nem azonosak, és a bérlők nem érdekeltek abban, hogy szót emeljenek a törvénytelenségek láttán, az agilis tulajdonosok pedig általában kisebbségben maradnak. Még akkor is, ha igazuk van.

Forrás: mindennapi.hu