Fontos tudnivalók a jelzálogjog bejegyzésről, azaz így veszítheti el lakását!
Könnyen jelzálogjog kerülhet az ingatlanra, ha elfelejtünk közös költséget fizetni, az eljárás végén akár a lakást is elveszíthetjük.
Miután a közös költség fő feladata, hogy a társasház mindenkori működéséhez szükséges költségeket, fedezeteket biztosítsa, ezért a társasházi törvény igen hatékony eszközt biztosít a társasház (lakásszövetkezet) számára, hogy az ilyen jellegű tartozásokat behajtsa. Ennek megfelelően akár már három hónapnak megfelelő összegű tartozás elérése estén is lehetőség van arra, hogy az érintett tulajdonos ingatlanját jelzálogjoggal terheljék meg. Ennek két módja van: vagy a társasházi alapító okirat, illetve a szervezeti és működési szabályzat rendelkezik erről a lehetőségről, vagy a közgyűlésnek kell egy külön határozatot hoznia az ügyben. Fontos tudnivaló, hogy az előbbi esetben nem kell összehívni a közgyűlést, a közös képviselő akár magától is kezdeményezheti az illetékes ingatlan-nyilvántartásnál a jelzálog bejegyzését.
A felszólítás hiánya nem akadálya a jelzálogjog bejegyzésének!
Természetesen kapunk értesítést az eljárás megkezdése előtt, hiszen bizonyos időszakonként (cégünknél például havonta, a hátralék nem teljesítésének jogkövetkezményeire is felhívja a figyelmet!) minden tulajdonos megkapja az egyenlegét, ami mind a befizetéseket, mind az esetleges tartozásokat is tartalmazza.
Jó tudni, hogy a jelzálogjog bejegyzéséhez vagy a döntésről szóló közgyűlési határozatot, vagy a közös képviselő rendelkezését közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba szükséges foglalni, mivel kizárólag ezek alapján az okiratok alapján kerülhet sor az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre. Ez a lakástulajdonos szempontjából azért is fontos, mert az ezáltal keletkezett további költségeket is behajt(hat)ják rajta. Mivel a közjegyzői és az ügyvédi munkadíj mértéke alapvetően az ügy értékéhez igazodik, így a további felmerülő költségek pontos összegét nem lehet előre meghatározni, de például az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés költsége 6.600 forint, ami sürgősségi eljárás esetén további 10 ezer forinttal nő, az ügyvédi és közjegyzői költségek pedig alapestben is elérik 20-30 ezer forintot.
Akár az ingatlant is elveszíthetjük!
A jelzálogjog gyakorlati következménye az, hogy e jog közvetlen biztosítékul szolgál a követelés kielégítésére. Amennyiben az érintett ingatlan e joggal terhelt, úgy az hátráltatja a forgalomképességét, mivel árverezés, vagy értékesítés esetén ki kell elégíteni ezt a követelést is. Mindemellett egy hitel, vagy kölcsönfelvételnél – amennyiben az érintett ingatlan szolgálna a hitel fedezetéül – is akadályt képezhet a jelzálogjog.
Bár a jelzálogjog bejegyzése nem egyenlő azzal, hogy az érintett ingatlant elveszíti az illető, abban az esetben azonban, amennyiben a közös költség tartozás miatt indult polgári peres eljárás (fizetési meghagyás kibocsájtása) során marasztaló ítéletet hoz a bíróság és a társasház végrehajtási eljárást kezdeményez, előfordulhat, hogy elárverezik az ingatlant és a tartozás a fenti eljárások miatt keletkező további, a tapasztalatok szerint minimum 50-100 ezer forintnyi összeggel is növekszik. Ezen kívül azért is van jelentősége a jelzálogjognak, mert az árverezés során a jelzálogjoggal biztosított követelések a kielégítés sorrendben elől kapnak helyet.
Mi van akkor ha a jelzálogjog bejegyzését követően kifizetjük a tartozásunkat?
Abban az esetben, amennyiben a hátralékot felhalmozott tulajdonos a jelzálogjoggal biztosított követelést kiegyenlíti, úgy a közös képviselő köteles 8 napon belül a jelzálogjog törlésére vonatkozó engedélyt kiadni és közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalni, valamint a földhivatalhoz benyújtani. Viszont ennek költségei (általában 20 ezer Ft körüli összeg) is a lakástulajdonost terheli!
Tags: árverés, jelzálogjog, közös költség, tartozás, végrehajtás
