Home » Featured, Lapozgató

Kihez fordulhatunk, ha törvénytelenül működik a társasházunk, ha gond van a közös képviselőnkkel? Senkihez!

Written By: László on november 27, 2011 No Comment

A társasházak lakói ma rendkívül kiszolgáltatottak, szinte semmi nem tehetnek például akkor, ha a közös képviselő törvénytelenül végzi a munkáját, például nem hív össze közgyűlést, nem mutatja meg a gazdálkodással kapcsolatos iratokat, vagy előnytelen szerződéseket köt. Korábban az ügyészség látta el a társasházak felügyeletét, de májusban a kormány váratlanul megszüntette ezt.

Hosszú évek kemény munkájának eredményeként a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvénybe (a továbbiakban: Tht.) 2010. január 1-jétől beépítésre került az ügyészség törvényességi felügyelete. Eszerint a társasház szerveinek törvényességi felügyeletét az ügyészség látta el, mégpedig bírósági támogatással. A törvényességi felügyelet célja nem a tulajdonviszonyokba történő beavatkozás volt, hanem az, hogy legyen kihez fordulni akkor, ha egy társasház nem a törvényeknek megfelelően működik. Például ha nem készül SZMSZ, nem a törvényeknek megfelelő beszámolókat fogad el a közgyűlés, vagy a közös képviselő nem hívja össze évenként a közgyűlést, esetleg nem hajlandó beszámolni a gazdálkodásról.

Az ügyészség megfelelő tekintéllyel bír az állampolgárok körében, így feltételezhető volt, hogy egy felszólító levél, amelyben felkérik a tulajdonosokat a törvénytelen állapot megszüntetésére, illetve a közös képviselőt felszólítják a törvényes út betartására, bír olyan hatással, hogy elkerülhető a hosszadalmas bírósági út. Sajnos ez a törvényességi felügyelet mindössze 5 hónapig működött, az új kormány – a 2010. évi LII. törvény 35. § (4) bekezdésében – ugyanis hatályon kívül helyezte ezt. Tette ezt annak ellenére, hogy a tulajdonosoktól és a területen hivatásszerűen dolgozó közös képviselőktől egyaránt pozitív visszajelzések érkeztek az ügyészség által tett kezdeményezésekről.

Az ügyészség törvényességi felügyeletének megszűnésével talán az Tht. jelenleg az egyetlen olyan magyar törvény, aminek be nem tartása semmilyen szankciót nem von maga után.

Megoldási lehetőségek

A probléma megoldása érdekében több ponton is változtatásra van szükség. Bővíteni kellene a peres eljárásban eljáró bírók jogkörét a társasházi pereknél, és lehetőséget biztosítani számukra, hogy a törvénytelen közgyűlési határozat hatályon kívül helyezése mellett a döntésüket ítéletbe foglalhassák. Amennyiben ehhez nem áll rendelkezésre elegendő információ, úgy a bírónak legyen lehetősége felügyelőt/gondnokot kirendelni. Ő kötelezően elvégzi az adott társasház törvényes működéséhez szükséges feladatokat, valamint megteszi azokat az intézkedéseket, amelyek szükségesek ahhoz, hogy a rend helyreálljon.

A legtöbb peres eljárás a gazdálkodással kapcsolatosan indul, amikor a tulajdonos nem fogadja el az összeállított beszámolót, illetve az azokban szerepelő számokat, adatokat. Ilyen esetben megoldást jelentene, ha a bíróság kirendelne pénzügyi szakértőt és annak véleménye alapján hozná meg az érdemi döntést.

Ha nincs közgyűlési határozat, még perelni sem lehet!

A jelenlegi szabályozás nem ad lehetőséget a per megindítására akkor, ha nincs közgyűlési határozat. Ha a közös képviselő nem végzi el a törvényben előírt feladatát, akkor annak kikényszerítése ügyében jelenleg nem lehet pert kezdeményezni. Nincs továbbá a közös képviselőnek sem önálló perindítási joga, ha a közgyűlési határozat rá nézve sérelmet jelent, vagy jogtalan kötelezettséget tartalmaz. Ennek kiegészítése is szükséges lenne a közös képviselők saját jogérvényesítésének érdekében.

Lehetséges útnak bizonyulhat az üzletszerűen társasházkezeléssel foglalkozó társasházkezelők nyilvántartásba vételét már most is ellátó – önkormányzatokhoz telepített – felügyeleti hatóság jogkörének bővítése is. A jelenlegi jogi szabályozás szerint a hatóság törölheti a nyilvántartásból azt a közös képviselőt, akit a bíróság jogerősen eltiltotta a tevékenység gyakorlásáról, vagy aki ellen felszámolási eljárást rendelt el, illetve akit törölték a cégnyilvántartásból, vagy egyéni vállalkozó esetén a hatósági nyilvántartásból. Az eltiltási lehetőségek és a szankció alkalmazási területei között azonban nem szerepel a közös képviselő törvénytelen működése, illetve az ilyen bejelentés esetén lefolytatandó eljárás.

A nyilvántartás az önkormányzatokhoz van telepítve, és sajnos nem is teljes körű, hiszen a tulajdonosként tevékenykedő személyeknek nincs bejelentési kötelezettségük, másrészt ehhez jelenleg nem lehet országosan hozzáférni, mivel megoldatlan egy másik illetékességi területről történő betekintés a nyilvántartásba.

A közös képviselők központi hivatalos nyilvántartási kötelezettsége és a nyilvántartást vezető szervezet felügyeleti jogkörének bővítése nagyon sok társasházban élő állampolgár élethelyzetét megkönnyítené, és ezekkel a közös képviselet, mint szakma elfogadottsága is elérhető cél lehetne.

A tulajdonosi közösség – sajnos – nincs mindig olyan helyzetben, hogy érdemben intézkedni tudjon azon közös képviselővel szemben, aki pl. nem hív össze közgyűlést, nem készítteti el a Szervezeti és Működési Szabályzatot, vagy nem nyújtja be a gazdálkodással kapcsolatos elszámolást a közösség részére. Nagyon sok olyan jellegű információ érkezik hozzánk, amikor segítséget kérnek a törvényes működés helyreállítása érdekében, és kérik például a közgyűlésen való részvételt, vagy a közös képviselővel szembeni fellépést. A tulajdonosok közül sokan nem járnak el a közgyűlésekre – külföldiek vagy bérbe adják a lakásaikat –, míg sokaktól, főleg az idősektől, a közös képviselő összegyűjti a meghatalmazásokat. Így a többi tulajdonos képtelen érvényesíteni az akaratát, például felmenteni a közös képviselőt. Ilyen esetekben jelenleg senkinek nincs intézkedési jogköre, és sem a polgári, sem a büntetőjogi eljárás velük szemben nem indítható meg.

Minden bizonnyal pozitív hatása lenne annak is, ha a hatóságnak bírságolási jogkört biztosítanának, amennyiben bebizonyosodik, hogy a társasházkezelő nem tartja be a törvényi előírásokat, többszöri kifogásolás esetén pedig legyen lehetőség az önállóan végzett tevékenység eltiltására is. (Alkalmazottként továbbra is gyakorolhatná a tevékenységet, de önállóan és üzletszerűen nem.) Ne csak akkor legyen erre lehetőség, ha valaki már büntetőjogi kategória alapján kerül eltiltásra, hanem a törvényben rögzített szabályok figyelmen kívül hagyása esetén is.

Gyors eredmények

A társasházak feletti törvényességi felügyelet rendezéséig is vannak azonban olyan területek, amelyeken egy-egy kisebb törvényi módosítással lehetne a tulajdonosok megelégedettségét növelni.

Gyakori például, hogy a közös képviselet nem engedi a tulajdonosokat betekinteni a gazdálkodással kapcsolatos iratokba mondván, a törvény nem kötelezi őket erre. A társasházi törvény valóban nem tartalmaz rendelkezéseket erre vonatkozóan, ezért célszerű lenne ezt törvénybe beiktatni, vagy legalább arra hivatkozni, hogy a Polgári Törvénykönyv tulajdonra vonatkozó része alapvezetően biztosítja a tulajdonosok betekintési jogát.

A betekintési jog sok esetben biztosítaná, hogy ne alakuljon ki bizalmatlanság a közös képviselő/intéző bizottság és a tulajdonosok között. A „titkolózás” mindjárt maga után vonja, hogy vajon mit takargat a közös képviselő? Miért nem mutatja meg? Elindul a gyanúsítás, és az egész társasház működését felboríthatja a jogalap nélküli vádaskodás.

Előfordul, hogy a közös képviselő 50 százalék feletti tulajdoni hányadot képviselve vesz részt a közgyűlésen, így a közgyűlési határozatokat gyakorlatilag egyedül hozza meg. Erre jelenthetne megoldást, ha a tulajdonosok a Szervezeti és Működési Szabályzatukban korlátozó szabályokat határoznának meg, sőt a tulajdonosként tevékenykedő közös képviselőknek adható meghatalmazások számát is maximálnák.

Természetesen ismert, hogy ezekben az esetekben a kisebbség megtámadhatja a bíróság előtt az így hozott határozatokat, azonban a gyakorlat bebizonyította, hogy a bírósági eljárás nem hozza meg a kívánt eredményt, hiszen a bíróságnak csak arra van jogköre, hogy hatályon kívül helyezi a közgyűlési határozatot, ezt követően a döntés visszakerül a tulajdonosi közösséghez, ahol – esetenként – meghozzák ugyanazt a törvénytelen döntést. Továbbá a bírósági eljárások még jelenleg is hosszadalmasak, sokszor több mint egy évig tartanak.

Nem szabad azonban elfelejteni, hogy a társasház működéséért maguk a tulajdonosok is felelősek, és nagyon sokat tehetnek azért, hogy a gazdálkodás kiegyensúlyozott legyen, illetve a társasház karbantartása ütemezetten, az igényeknek megfelelően történjen. Ehhez pedig csak annyit kell tenniük, hogy a közös költséget rendszeresen fizetik, és személyesen járnak el a közgyűlésekre.

Lásd még: Közös képviselő felmentése, közös képviselő leváltása című bejegyzésünket.

Digg this!Add to del.icio.us!Stumble this!Add to Techorati!Share on Facebook!Seed Newsvine!Reddit!

Leave a Reply:

You must be logged in to post a comment.

  Copyright ©2010 President Társasházkezelő Kft., Minden jog fenntartva.| Powered by WordPress| WPElegance2Col theme by Techblissonline.com